Чотири повторювані задачі агентства нерухомості
Робота агента складається з багатьох однотипних дрібниць. Для кожної різна ціна помилки.
- Опис об'єкта. З анкети (площа, поверх, стан, інфраструктура) складається текст оголошення. Помилка тут — факт, якого немає в анкеті.
- Перша відповідь на заявку. Людина пише «цікавить квартира на Лісовій». Потрібно швидко відповісти, уточнити бюджет і строки та передати агенту.
- Порівняння цін. Підібрати аналоги й обґрунтувати ціну для власника. Помилка тут — гроші клієнта.
- Фото. Обробка, підпис, «покращення». Помилка тут — вже не втрата часу, а ризик ввести покупця в оману.
Перші дві задачі модель виконує добре за наявності анкети й правил. Третю вона виконує лише на даних, які ви їй дали. Четверта має юридичну межу, про яку нижче. Загальні правила формулювання запитів до моделі — у статті про промпт під бізнес-задачу.
Скільки це коштує на місяць
Умовне агентство: 40 нових об'єктів на місяць і 600 вхідних заявок. Опис об'єкта — 1 500 токенів на вхід (анкета й правила стилю) і 700 на вихід. Перша відповідь на заявку — 1 500 токенів на вхід (картка об'єкта, повідомлення клієнта, правила) і 300 на вихід. Обсяги умовні; українська токенізується менш ощадливо за англійську, тож перерахуйте на своїх текстах.
Ціни трьох актуальних моделей зі сторінки тарифів OpenAI API на 21 жовтня 2026 року (стандартна обробка, короткий контекст, за мільйон токенів): gpt-6-luna — $0,10 за вхід і $0,50 за вихід, gpt-6.1-sol — $2 і $10, gpt-6-astra — $10 і $50. Курс Національного банку 21 жовтня 2026 року — 45,0791 грн за долар.
| Модель | Один опис | Одна відповідь на заявку | 40 описів і 600 відповідей на місяць |
|---|---|---|---|
| gpt-6-luna | $0,0005 (0,02 грн) | $0,0003 (0,014 грн) | $0,20 (9 грн) |
| gpt-6.1-sol | $0,01 (0,45 грн) | $0,006 (0,27 грн) | $4,00 (180 грн) |
| gpt-6-astra | $0,05 (2,25 грн) | $0,03 (1,35 грн) | $20,00 (902 грн) |
Розрахунок: (40 × (1 500 × ціна входу + 700 × ціна виходу) + 600 × (1 500 × ціна входу + 300 × ціна виходу)) ÷ 1 000 000 × 45,0791. Обсяги умовні; ціни OpenAI API й курс НБУ на 21.10.2026.
Навіть найвища сума мала порівняно з комісією за одну угоду. Тому обирати модель за ціною не варто: порівняйте їх на двадцяти ваших минулих описах і заявках, а вибирайте за тим, у якої менше вигаданих деталей. До суми не входить вартість застосунку-посередника (чат на сайті, інтеграція з CRM): її беріть з тарифів тієї платформи, яку обрали.
Порівняння цін: медіана, а не середнє
Власник питає: «чому ви ставите саме таку ціну?». Агент підбирає аналоги, тобто схожі квартири, і ділить ціну на площу. Тут частий збій: взяти середнє. Один відремонтований об'єкт серед шести звичайних тягне середнє вгору.
Умовний приклад. Квартира 54 м². Сім аналогів у тому ж районі, ціна за квадратний метр у доларах:
| Показник | Розрахунок | Результат |
|---|---|---|
| Ціни за м² (за зростанням) | 1 080, 1 150, 1 190, 1 230, 1 260, 1 310, 1 720 | 7 аналогів |
| Середнє | сума ÷ 7 | 1 277 $/м² |
| Медіана | четверте значення | 1 230 $/м² |
| Ціна квартири за середнім | 1 277 × 54 | 68 966 $ |
| Ціна квартири за медіаною | 1 230 × 54 | 66 420 $ |
| Різниця | 68 966 − 66 420 | 2 546 $ |
| Розкид аналогів | (1 720 − 1 080) ÷ 1 230 | 52% від медіани |
Об'єкт за 1 720 $/м² тут один, і середнє «з'їло» його вплив: власник отримав би орієнтир на 2 546 $ вищий, ніж показує типовий аналог. Без цього об'єкта медіана була б 1 210, середнє — 1 203: тобто викид піднімає середнє, а медіану майже не чіпає.
Як розділити роботу між моделлю і таблицею:
- Таблиця рахує. Медіана, мінімум і максимум рахуються формулою в таблиці, не моделлю. Результат формули можна перевірити, а помилка в ціні коштує грошей клієнта.
- Модель читає. Дайте їй таблицю аналогів із поясненням стану (з ремонтом, без) і попросіть позначити об'єкти, які явно відрізняються, та коротко пояснити чому.
- Агент вирішує. Чи брати відремонтований об'єкт у вибірку, вирішує людина, яка бачила квартиру.
- Мінімум аналогів. Якщо їх менше п'яти, медіана ненадійна; так і напишіть власнику. Поріг у п'ять — наше правило, а не норма закону.
Не просіть модель назвати ринкову ціну без даних: вона відповість упевнено, але без джерела, і ви не зможете цього перевірити. Власні дані про ціни (наприклад, з оголошень) дайте самі.
Фото й описи: межа правди
ШІ вміє «розставити меблі» на порожній квартирі, замінити сірий вид з вікна на сонячний, прибрати тріщини. Спокуса зрозуміла, а ризик — прямий. Закон «Про рекламу» у статті 1 визначає рекламу як інформацію про особу чи товар, розповсюджену, зокрема, з метою самореклами, щоб сформувати інтерес до товару. Оголошення про продаж об'єкта під це визначення підпадає. Там само недобросовісна реклама — це реклама, що вводить або може ввести в оману споживачів внаслідок неточності, недостовірності, двозначності, перебільшення чи замовчування. Стаття 7 називає серед принципів реклами законність, точність і достовірність.
З цього наша практична межа (це наше читання норм, не юридична консультація):
- Можна: виправити світло й кольори, обрізати, прибрати з кадру сторонні речі, що не є частиною об'єкта (чужа машина, сміття).
- Не можна: змінювати те, що купує покупець: стан стін, підлоги, вікон, комунікацій, вид з вікна, розмір кімнат, наявність меблів, які не залишаються.
- Сіра зона: візуалізація з ремонтом чи меблями. Позначка «візуалізація» чесніша, але чи вона достатня для покупця, який дивиться лише першу картинку, — питання до юриста, нашого висновку немає.
В описі діє те саме правило: модель працює лише з анкети. Додайте в запит: «Не вигадуй факти. Якщо даних немає, пиши "не вказано"». Інфраструктуру району (школа, метро) агент перевіряє сам: модель може вигадати те, чого немає. Перед публікацією агент звіряє кожен факт опису з анкетою.
Первинна обробка заявок
Задача моделі в першій відповіді проста: підтвердити, що об'єкт ще актуальний, відповісти з картки об'єкта й задати два-три питання (бюджет, строки, спосіб оплати), а потім передати агентові з короткою довідкою. Кожна відповідь має містити лише те, що є в картці. Умови угоди й час огляду модель не обіцяє.
Дані клієнтів — телефон, ім'я, бюджет, іноді склад родини — це персональні дані. Перед підключенням моделі до листування вирішіть, де вони обробляються, за статтею про дані для ШІ-асистента. Не передавайте моделі копії паспортів, технічні паспорти з адресами й реквізити угод. Про вибір між конструктором чат-бота, готовим асистентом і розробкою — у статті про чат-бота для бізнесу.
Що віддавати моделі, а що ні
- Усі факти в тексті є в анкеті об'єкта?Модель має писати лише з даних, які ви дали. Ні → доповніть анкету, а не просіть «додати красиво»
- Обробка фото така, що на знімку вже інший об'єкт, ніж той, який купують?Стан, вигляд, розмір, меблі, вид. Так → не робити, це ризик недобросовісної реклами
- Треба назвати ціну, торг чи юридичний стан?Це рішення власника й агента. Так → лише людина; модель готує чернетку з таблиці аналогів
- У запит потраплять паспорти, реквізити угод, адреси власників?Такі дані не потрібні для первинної відповіді. Так → приберіть їх із запиту
Перший крок на тиждень
- Візьміть 10 минулих об'єктів: анкета і опис, що вже опублікований.
- Дайте анкети двом-трьом моделям з однаковими правилами стилю й вимогою «не вигадувати».
- Порівняйте з вашими описами: підрахуйте факти, яких немає в анкеті. Це і є міра вигадування.
- Для заявок: візьміть 20 минулих повідомлень і подивіться, чи відповідь моделі містить лише дані з картки.
- Таблицю аналогів почніть вести вже зараз: медіана за вашими даними знадобиться незалежно від моделі.
Наша позиція
Описи й перші відповіді на заявки варто віддати моделі за умови, що вона працює лише з анкети й картки об'єкта, а агент звіряє факти перед публікацією. Ціну порівнюйте в таблиці за медіаною; модель позначає викиди й пише пояснення, але не рахує і не вгадує ринок. Фото змінюйте тільки так, щоб не змінювався сам об'єкт.
Позиція не діє для комерційної нерухомості й складних угод, де анкети недостатньо, а помилка в тексті має юридичні наслідки: там описи перевіряє юрист. Також вона не діє, якщо аналогів менше п'яти: медіана за такою вибіркою ненадійна. Розрахунок вартості припускає короткі тексти й обсяги, названі вище; для довгих анкет перерахуйте.
Ціни й курс перевірено 21 жовтня 2026 року на сторінці цін OpenAI API і в Національному банку України; норми — за текстом Закону «Про рекламу» на zakon.rada.gov.ua. Арифметику перераховано кодом. Кількість об'єктів, заявок, токенів і ціни аналогів умовні. Стаття не є юридичною консультацією.